近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業亂象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層面的保障不可或缺。

　　今(jin)年以(yi)來，多地(di)出臺(tai)政策(ce)措施(shi)規范住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)，明(ming)確行業規范，加強市場監管。11月23日，上海市人大常委會(hui)通過《上海市住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)條例》，將于2023年2月1日起施(shi)行；此前(qian)，以(yi)解決市場問題(ti)為導向的《北京市住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)條例》已(yi)于9月1日正式施(shi)行，有(you)效抑(yi)制了租(zu)房(fang)(fang)市場亂象；另(ling)外，廣州、青島、石(shi)家莊、佛(fo)山、深圳、常州等地(di)也(ye)紛(fen)紛(fen)出臺(tai)相(xiang)關細則(ze)，對維(wei)護承(cheng)租(zu)人權益提出明(ming)確要求。

　　遏制租房亂象

　　記(ji)者梳理發現，北京(jing)和上海的(de)《條例》均明(ming)確了租賃雙方(fang)的(de)權利和責任。在房(fang)(fang)屋出(chu)租要(yao)求方(fang)面，明(ming)確了建筑(zhu)、治安、面積、室內(nei)空氣質量或(huo)衛生、環保等(deng)方(fang)面的(de)要(yao)求；在企業經營方(fang)面，對住房(fang)(fang)租賃企業主(zhu)體登(deng)記(ji)、房(fang)(fang)源信息(xi)發布(bu)、合同登(deng)記(ji)備(bei)案(an)以及資金(jin)監(jian)管等(deng)提出(chu)要(yao)求，明(ming)確將二(er)房(fang)(fang)東納入(ru)監(jian)管，同時保障租戶的(de)資金(jin)安全。

　　北(bei)京(jing)房(fang)地(di)產中(zhong)介行業協會秘書長趙(zhao)慶(qing)祥表示，作(zuo)為(wei)首部規范(fan)住房(fang)租賃的地(di)方性(xing)法規，《北(bei)京(jing)市(shi)住房(fang)租賃條例》為(wei)市(shi)場(chang)管理創新留足了(le)空間、奠定了(le)基礎。“具體(ti)來看，《條例》為(wei)市(shi)場(chang)主體(ti)設置(zhi)(zhi)了(le)門檻，相當于為(wei)個人二房(fang)東戴上了(le)緊箍，為(wei)經營服務行為(wei)打(da)造了(le)模板(ban)，為(wei)租賃資(zi)金加上了(le)保險鎖，為(wei)市(shi)場(chang)管理打(da)造了(le)操控(kong)臺，為(wei)市(shi)場(chang)調控(kong)設置(zhi)(zhi)了(le)調節(jie)閥。”趙(zhao)慶(qing)祥說。

　　“自《北京市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃條(tiao)例》實施以來，經(jing)紀機構和租賃企業(ye)(ye)等(deng)(deng)市(shi)(shi)場主(zhu)(zhu)體積極開展自查(cha)自糾和宣(xuan)傳(chuan)培訓(xun)工(gong)作，在監管范圍內調整(zheng)企業(ye)(ye)經(jing)營策略(lve)，包括收房(fang)(fang)(fang)標準、租金定價、房(fang)(fang)(fang)源(yuan)推廣以及業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、租客服務(wu)等(deng)(deng)。”貝殼研(yan)究(jiu)院分析(xi)師黃卉告(gao)訴記(ji)者，《條(tiao)例》從居住(zhu)條(tiao)件、安全(quan)保障、穩定租金等(deng)(deng)方面強化(hua)承(cheng)租人的(de)權(quan)(quan)益保障，遏制(zhi)虛(xu)假房(fang)(fang)(fang)源(yuan)、違約漲租、克扣押金等(deng)(deng)現(xian)象，同(tong)時(shi)通過多種糾紛調解(jie)機制(zhi)，切實保護承(cheng)租人權(quan)(quan)益。

　　針對安全風險隱患巨大的“隔(ge)斷房(fang)(fang)”，北京(jing)和上海均明確禁(jin)止。《北京(jing)市住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃條例(li)》明確規(gui)定，以原規(gui)劃設(she)計的房(fang)(fang)間(jian)(jian)為小(xiao)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)單(dan)(dan)位，不(bu)(bu)得(de)打(da)隔(ge)斷改變(bian)房(fang)(fang)屋內部結構；起(qi)居室不(bu)(bu)得(de)單(dan)(dan)獨(du)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)，廚房(fang)(fang)、衛生間(jian)(jian)、陽臺、儲(chu)藏(zang)室以及其他(ta)非居住(zhu)空(kong)間(jian)(jian)不(bu)(bu)得(de)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)用于(yu)居住(zhu)。“市場關(guan)注度較高的是(shi)客(ke)廳的分(fen)割和出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)，對此(ci)，北京(jing)的規(gui)定非常嚴格，不(bu)(bu)但客(ke)廳不(bu)(bu)得(de)單(dan)(dan)獨(du)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)，陽臺和儲(chu)藏(zang)室等區(qu)域(yu)也不(bu)(bu)得(de)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)，這對于(yu)很(hen)多做(zuo)分(fen)散式長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)運營的企業來說(shuo)，經營空(kong)間(jian)(jian)將被壓縮。”58安居客(ke)房(fang)(fang)產(chan)研(yan)究院(yuan)分(fen)院(yuan)院(yuan)長張(zhang)波表示。

　　完善監管政策

　　為了避免租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)過快上(shang)漲(zhang)(zhang)，增加(jia)租(zu)(zu)客負(fu)擔，多地出臺(tai)政策加(jia)強租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)監管。北(bei)京(jing)和上(shang)海規定，住房租(zu)(zu)金(jin)顯著上(shang)漲(zhang)(zhang)或者有可(ke)能顯著上(shang)漲(zhang)(zhang)時，可(ke)以依(yi)法采取(qu)漲(zhang)(zhang)價申報、限(xian)定租(zu)(zu)金(jin)或者租(zu)(zu)金(jin)漲(zhang)(zhang)幅等價格干(gan)預措施，穩定租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)；深(shen)圳則是(shi)繼去年(nian)公布二手房參(can)考(kao)價之(zhi)后，今年(nian)10月份(fen)公布了覆蓋該市各區(qu)的(de)房屋租(zu)(zu)賃參(can)考(kao)價格，為市場租(zu)(zu)金(jin)提供引導。

　　同時(shi)，對(dui)于(yu)租(zu)(zu)賃市(shi)場的(de)金(jin)(jin)融風(feng)險隱患(huan)，多地要(yao)求租(zu)(zu)賃企業將押金(jin)(jin)及租(zu)(zu)金(jin)(jin)通過(guo)第三(san)方賬(zhang)戶(hu)托管(guan)，避(bi)免資(zi)金(jin)(jin)被(bei)隨意挪用。比(bi)如，北京規定，住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃企業收(shou)取(qu)的(de)押金(jin)(jin)和(he)租(zu)(zu)金(jin)(jin)一般不得超過(guo)1個月(yue)和(he)3個月(yue)，并(bing)(bing)需要(yao)通過(guo)第三(san)方專用賬(zhang)戶(hu)托管(guan)，超收(shou)的(de)租(zu)(zu)金(jin)(jin)應當納(na)入監(jian)管(guan)；上(shang)海規定，住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃企業應在(zai)商業銀行開立住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃交易資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管(guan)專用賬(zhang)戶(hu)，并(bing)(bing)向社會(hui)公示(shi)，租(zu)(zu)賃企業一次性收(shou)取(qu)租(zu)(zu)金(jin)(jin)超過(guo)3個月(yue)及收(shou)取(qu)押金(jin)(jin)超過(guo)1個月(yue)，租(zu)(zu)金(jin)(jin)應存入專用賬(zhang)戶(hu)；廣(guang)州(zhou)在(zai)《關(guan)于(yu)規范住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃市(shi)場的(de)通知》中提倡出租(zu)(zu)人按月(yue)收(shou)取(qu)租(zu)(zu)金(jin)(jin)，明確“1個賬(zhang)戶(hu)、一致周期、有(you)條件解凍(dong)”的(de)監(jian)管(guan)方式。

　　“今年以(yi)(yi)來，完善住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)監(jian)管(guan)(guan)政策是(shi)各地方政府在(zai)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)領域的一項重(zhong)點工作。各地陸(lu)續出臺了(le)多項政策，北(bei)京(jing)、上(shang)海更(geng)是(shi)出臺了(le)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)條例，以(yi)(yi)立法(fa)形式(shi)加(jia)(jia)強(qiang)租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)監(jian)管(guan)(guan)。”中指(zhi)研究院指(zhi)數(shu)事業部研究副總監(jian)徐躍進建(jian)議，為了(le)充分落實市(shi)場(chang)監(jian)管(guan)(guan)，規(gui)范市(shi)場(chang)運行(xing)，要加(jia)(jia)快政府住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)信息(xi)化(hua)平臺建(jian)設，運用信息(xi)化(hua)手段強(qiang)化(hua)合同(tong)備案(an)管(guan)(guan)理，并加(jia)(jia)強(qiang)租(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)備案(an)與各項社會公共服務的關(guan)聯，以(yi)(yi)夯實市(shi)場(chang)監(jian)管(guan)(guan)的數(shu)據(ju)與信息(xi)基礎。

　　業內(nei)人士(shi)認為，隨(sui)著(zhu)各地住房租賃政策(ce)的出臺，下一步的關鍵是(shi)落實(shi)(shi)各方責任、加(jia)強(qiang)動態管控，建議調動基層治(zhi)理(li)體系(xi)與行業自律的力量(liang)，同時(shi)加(jia)強(qiang)租賃信息(xi)平臺建設，夯實(shi)(shi)市(shi)場監(jian)管基礎(chu)。

　　加強動態管控

　　與商品房從(cong)地塊出(chu)讓、規劃(hua)報建、預售(shou)審批、物業管(guan)理等全(quan)鏈條、全(quan)過程監(jian)管(guan)不同，租賃涉及(ji)的管(guan)理范圍(wei)更(geng)為廣泛。廣東省城規院住房政(zheng)策研究(jiu)中(zhong)心首(shou)席(xi)研究(jiu)員李(li)宇嘉(jia)建議，一方(fang)面要將街道、社區(qu)、村居(ju)等基層治(zhi)理力(li)量調動起來(lai)，另(ling)一方(fang)面還要將行業自(zi)律的力(li)量發(fa)揮出(chu)來(lai)，形成政(zheng)府監(jian)管(guan)、行業自(zi)律、微觀主體(ti)(ti)監(jian)督或舉報的體(ti)(ti)系(xi)。“上海此次發(fa)布的《條例》就是明(ming)確了條塊結合、街鎮（鄉）負責、村居(ju)協助(zhu)、行業自(zi)律的治(zhi)理機制，有望(wang)形成有效的綜(zong)合治(zhi)理體(ti)(ti)系(xi)。”李(li)宇嘉(jia)說。

　　諸葛(ge)找房數據研(yan)究中(zhong)(zhong)心(xin)分(fen)析師陳霄表(biao)示(shi)，首先，相(xiang)關政府部門(men)要(yao)排查清(qing)楚社區租(zu)賃狀況(kuang)，統計住戶(hu)信息，列入網格(ge)化管(guan)理；其次，對于出現不(bu)(bu)退押金等違(wei)規行為即刻(ke)處理，明(ming)確懲罰措施，保證租(zu)賃群體的合法權益；再次，各部門(men)之間要(yao)加強(qiang)協調、合力行動，多方面著(zhu)手排查不(bu)(bu)良中(zhong)(zhong)介機(ji)構(gou)等主體。

　　實際上，除了(le)規范住房租(zu)賃行(xing)業(ye)發(fa)展，中央(yang)及(ji)地方(fang)(fang)政府在(zai)加強保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住房方(fang)(fang)面(mian)也在(zai)不(bu)斷探索。比如(ru)，2021年保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住房政策推出(chu)，圍繞其建設配(pei)套出(chu)臺(tai)了(le)一系列(lie)支持政策，逐漸形(xing)成(cheng)了(le)住房租(zu)賃“融投管退”的(de)商業(ye)模式閉環。

　　據中(zhong)國指數研究(jiu)院統計(ji)，截(jie)至(zhi)2022年6月(yue)份，有超80個(ge)省市出(chu)臺了關于推(tui)動保(bao)障性租賃(lin)住房(fang)發(fa)展的地(di)方性文件。“十(shi)四五”期間(jian)，40個(ge)重點城(cheng)(cheng)市計(ji)劃(hua)新增保(bao)障性租賃(lin)住房(fang)650萬(wan)套（間(jian)），其中(zhong)，2021年已完成94.2萬(wan)套（間(jian)），2022年計(ji)劃(hua)籌集240萬(wan)套（間(jian)）。除40個(ge)重點城(cheng)(cheng)市之外(wai)，另有34個(ge)城(cheng)(cheng)市公布了“十(shi)四五”期間(jian)保(bao)障性租賃(lin)住房(fang)籌集計(ji)劃(hua)，共約123萬(wan)套（間(jian)）。

　　易居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴躍進(jin)表示，今年，兼顧短租(zu)管控與長期(qi)保障性(xing)租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)籌建(jian)等相(xiang)關政策(ce)密集(ji)出臺，住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃市場發展力度明顯增強。“在(zai)北(bei)京、上海的示范(fan)帶動(dong)下(xia)，未來或有(you)更多城市出臺住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃相(xiang)關政策(ce)，進(jin)一(yi)步規范(fan)行業發展，推(tui)動(dong)形(xing)成‘租(zu)購并舉’的住(zhu)(zhu)房(fang)格局。”嚴躍進(jin)說。 （記者 李方(fang)）

　　轉自(zi)：中國經濟網(wang)